Proyecto 04 · Metodología BIM
Proyectos BIM
Suburbia Satélite · Liverpool Express Tulum · Gemelo digital LOD 350
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El planteamiento
Modelar lo que
ya está construido
ya está construido
Estos dos proyectos no parten de un diseño propio. Suburbia Satélite y Liverpool Express Tulum son edificios terminados y en operación: el trabajo consistió en modelarlos por completo bajo metodología BIM, hasta un nivel de desarrollo LOD 350.
Levantar lo existente exige otra precisión: no se propone, se verifica. Cada elemento se resuelve contra la realidad del edificio y el modelo federado pasa por ciclos de detección de interferencias hasta que la información es confiable en las seis disciplinas. El resultado es un gemelo digital que refleja fielmente lo construido.
Todo parte del BEP. El BIM Execution Plan define objetivos, roles, nivel de detalle, coordenadas compartidas, estándares y control de calidad antes de modelar la primera línea — es lo que permite que disciplinas levantadas por separado produzcan un único modelo coherente.
Levantar lo existente exige otra precisión: no se propone, se verifica. Cada elemento se resuelve contra la realidad del edificio y el modelo federado pasa por ciclos de detección de interferencias hasta que la información es confiable en las seis disciplinas. El resultado es un gemelo digital que refleja fielmente lo construido.
Todo parte del BEP. El BIM Execution Plan define objetivos, roles, nivel de detalle, coordenadas compartidas, estándares y control de calidad antes de modelar la primera línea — es lo que permite que disciplinas levantadas por separado produzcan un único modelo coherente.
Categoría
Metodología BIM
Nivel de detalle
LOD 350
Proyectos
02 edificios
Fig. 01 — Modelo federado · Vista isométrica general
Fig. 02 — Detalle constructivo · LOD 350
01
Suburbia Satélite
Tienda departamental · 5,200 m²
Fig. 02 — El edificio existente
Cd. Satélite
El reto
Una tienda en
operación, en datos
operación, en datos
Suburbia Satélite es una tienda departamental construida sobre el Boulevard Manuel Ávila Camacho, en pleno Ciudad Satélite. 5,200 m² en operación diaria, con dos niveles de losa y una azotea densa en instalaciones — el escenario más exigente para un levantamiento BIM: todo está ahí, pero nada está documentado.
Se modeló el edificio completo en seis disciplinas —arquitectura, estructura, hidrosanitaria, HVAC, eléctrica y protección contra incendios— sobre un sistema de coordenadas compartidas, y se federó en un solo modelo verificable.
Superficie construida
5,200 m²
Desarrollo
LOD 350
Disciplinas
06
Ubicación
Blvd. Manuel Ávila Camacho 2495
Cd. Satélite · 53100 Naucalpan, EDOMEX
Cd. Satélite · 53100 Naucalpan, EDOMEX
Niveles
Mezzanine +3.94
Azotea +7.87
Azotea +7.87
gemelo digital
El modelo se
ensambla, capa
por capa
ensambla, capa
por capa
01Estructura
02Arquitectura
03Hidrosanitaria
04Eléctrica
05HVAC
Desplázate para ensamblar
Sistema 01 · Estructura
Cimentación, columnas, trabes y losas de concreto, con el armado de varilla —cada elemento con su calibre— modelado a detalle. La retícula sobre la que se apoya todo lo demás.
Fig. 03 · 01 — Modelo estructural
Sistema 02 · Arquitectura
Muros divisorios, puertas, plafones y acabados. Cada elemento arquitectónico cargado con su información correspondiente, sobre la estructura ya federada.
Fig. 03 · 02 — Envolvente y acabados
Sistema 03 · Hidrosanitaria
Redes hidráulica, sanitaria y pluvial más el sistema contra incendios. La disciplina que generó el mayor número de interferencias contra estructura.
Fig. 03 · 03 — Redes hidrosanitarias
Sistema 04 · Eléctrica
Charolas, tableros, alumbrado y fuerza. Luminarias y canalizaciones integradas al plafón del nivel de venta, coordinadas con ducto y estructura para evitar cruces en obra.
Fig. 03 · 04 — Instalación eléctrica
Sistema 05 · HVAC
Ductería, unidades de azotea y difusores. El sistema de mayor volumen aparente y, aun así, el que cerró el federado sin una sola interferencia contra estructura — la última capa del gemelo digital.
Fig. 03 · 05 — Ductería HVAC · federado completo
02
Coordinación
Clash detective · Navisworks
Donde los sistemas
se cruzan, se resuelve
se cruzan, se resuelve
El modelo federado se verifica en Navisworks. Cada interferencia se detecta, se registra y se resuelve dentro del modelo — no en obra. Sobre un edificio existente, además, cada conflicto revela cómo se construyó realmente el inmueble.
Estructura vs. instalación · plafón nivel de venta
Antes · Conflicto
Después · Resuelto
Fig. 04 — Interferencia detectada y resuelta
Estado · Conflicto detectado
06
Disciplinas federadas
463
Interferencias detectadas
100%
Conflictos resueltos
00
Pendientes en obra
Clash detective
Interferencias por par de disciplinas
Perfil de riesgo
Multiplicadores de impacto en obra
×1.5
EST · ELE
Mayor impacto en coordinación y costo de retrabajo
×1.4
HID · EST
Riesgo de fugas, presión y daño estructural
×1.3
ARQ · EST
Afectación de acabados y espacios funcionales
×1.2
MEP
Requiere coordinación multi-disciplinaria
×1.0
HVAC
Generalmente bajo impacto constructivo
03
Presupuesto
UniFormat 2010 · BIMSA 2025–2026
Precio de venta
$98,035,618
M.N. con IVA · Costo directo + indirectos 12% + financiamiento 3% + utilidad 10% + IVA 16%
El modelo LOD 350 permitió cuantificar el edificio directamente desde la información: volúmenes, áreas y piezas extraídas del gemelo digital. El presupuesto se estructura por formato UniFormat 2010; los conceptos y precios unitarios se tomaron de catálogos BIMSA 2025–2026 y algunos se cotizaron directo con proveedor.
A · Subestructura
$25.3M
Cimentaciones y firmes
30.0% del costo directo
B · Envolvente
$23.0M
Estructura, cubierta y fachada
27.2% del costo directo
C · Interiores
$13.7M
Particiones y acabados
16.3% del costo directo
D · Servicios
$22.5M
MEP · Mecánico, eléctrico, plomería
26.5% del costo directo
Desglose del precio de venta
Costo directo + cargas · M.N.
Costo directo
$66,600,573
Indirectos · 12%
$7,992,069
Financiamiento · 3%
$2,237,779
Utilidad · 10%
$7,683,042
Importe sin IVA
$84,513,464
I.V.A. · 16%
$13,522,154
Total del presupuesto
$98,035,618
Distribución del importe
Sobre $66,600,573 · escala proporcional
A · Subestructura
$25,324,036
30.0%
B · Envolvente
$22,964,619
27.2%
C · Interiores
$13,742,432
16.3%
D · Servicios
$22,482,377
26.5%
Importe sin IVA · 4 capítulos
$66.6M
04
Renders
Salidas del modelo · Suburbia Satélite
Fig. 05 — Acceso principal · Blvd. M. Ávila Camacho
Fig. 06 — Fachada y pórtico de acceso
Fig. 07 — Pasillo central · Fashion
Fig. 08 — Piso de venta · Dama
Fig. 09 — Probadores · nivel de venta
Fig. 10 — Circulación vertical · escaleras
05
Liverpool
Express Tulum
Express Tulum
Tienda de formato compacto · 430 m²
El proyecto
Formato compacto,
misma exigencia
misma exigencia
Liverpool Express Tulum es una sucursal de formato compacto en Quintana Roo: 430 m² donde cada centímetro de plafón está disputado entre instalaciones. Como en Suburbia, se trata de un edificio ya construido y en operación, modelado por completo bajo metodología BIM a LOD 350.
A menor superficie, mayor densidad: la concentración de instalaciones en un plafón bajo obliga a resolver los cruces con una tolerancia mínima. El contexto costero añade además criterios de humedad y salinidad al detalle constructivo levantado en el modelo.
Superficie
430 m²
Desarrollo
LOD 350
Año
2024
Ubicación
Tulum · Quintana Roo, México
Arquitectura
Estructura
Hidrosanitaria
HVAC
Eléctrica
Fig. 08 — Modelo federado · Liverpool Express Tulum
Renders
Del modelo
al espacio
al espacio
Salidas fotorrealistas obtenidas del mismo modelo federado: el volumen exterior y la experiencia de piso terminada.
Salidas del modelo · Tulum
Fig. 09 — Volumen exterior · Liverpool Express
Fig. 10 — Click & Collect · piso de venta
06
Presupuesto
Liverpool Express
Liverpool Express
UniFormat 2010 · BIMSA 2025–2026
Precio de venta
$3,918,202
M.N. con IVA · 430 m² · $9,112 / m²
Misma metodología que en Suburbia: formato UniFormat 2010, con conceptos y precios unitarios de catálogos BIMSA 2025–2026 y algunos cotizados directo con proveedor. A otra escala, en 430 m² la envolvente —superestructura de concreto, muros y cancelería— concentra el 40%; la subestructura pesa casi un tercio por el sistema de cimentación, e interiores y servicios MEP quedan por debajo del 16% cada uno.
A · Subestructura
$0.97M
Cimentaciones y firmes
28.8% del importe
B · Envolvente
$1.36M
Estructura, cubierta y fachada
40.4% del importe
C · Interiores
$0.53M
Particiones y acabados
15.8% del importe
D · Servicios
$0.51M
MEP · Mecánico, eléctrico, plomería
15.1% del importe
Desglose del precio de venta
Costo directo + cargas · M.N.
Costo directo
$2,661,833
Indirectos · 12%
$319,420
Financiamiento · 3%
$89,438
Utilidad · 10%
$307,069
Importe sin IVA
$3,377,760
I.V.A. · 16%
$540,442
Total del presupuesto
$3,918,202
Distribución del importe
Sobre $3,377,760 sin IVA · escala proporcional
A · Subestructura
$972,548
28.8%
B · Envolvente
$1,363,178
40.4%
C · Interiores
$532,460
15.8%
D · Servicios
$509,575
15.1%
Importe sin IVA · 4 capítulos
$3.4M